Aviso legal
Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso tiene sus particularidades; consulta con un abogado especialista en arrendamientos urbanos para tu situación concreta.
Tu inquilino te llama un lunes por la mañana: "Se ha roto el grifo del baño". Llamas al fontanero. 180€ de visita. Una semana después, el inquilino dice que él no lo rompió, que "ya estaba así". Tú no tienes ninguna prueba del estado inicial. Pagas tú.
O al revés: el inquilino contrata al técnico por su cuenta, arregla la avería y te manda la factura. 320€. "Me dijiste que lo gestionara yo". Tampoco tienes nada escrito.
Estas situaciones son las más frecuentes en conflictos de alquiler y las que más dinero cuestan a los propietarios. No porque la ley no sea clara —lo es— sino porque sin documentación, gana quien habla más alto. En este artículo tienes todo sobre qué reparaciones debe pagar el inquilino según la LAU, con ejemplos reales y costes concretos. Si quieres el marco general, lee también nuestra guía sobre quién paga las reparaciones en un alquiler.
Checklist gratuito: Inventario de Estado y Reparaciones
Documenta el estado de cada estancia y electrodoméstico al inicio del contrato. Válido como prueba ante conflictos LAU.
El concepto de "Pequeña Reparación" en la LAU: ¿Dónde está el límite?
El Artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es el que regula esto. Dice, literalmente: "Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario".
Simple en teoría. El problema es que la ley no define "pequeña". No hay un importe máximo, ni una lista de casos. Lo que hay es jurisprudencia —cientos de sentencias de Audiencias Provinciales que han ido construyendo un criterio práctico.
El criterio del importe: ¿cuánto es "pequeño"?
La mayoría de tribunales españoles sitúan el umbral entre 150€ y 250€. Por debajo de esa cantidad, suele considerarse pequeña reparación a cargo del inquilino, siempre que el deterioro sea consecuencia del uso habitual.
Por encima de 250€, la jurisprudencia tiende a considerar que estamos ante una reparación de conservación, que corresponde al propietario salvo que se demuestre daño por negligencia o mal uso del inquilino.
La causa importa tanto como el importe
El importe es solo la mitad de la ecuación. Una bombilla fundida cuesta 3€ —obviamente la paga el inquilino. Pero un grifo que gotea porque el inquilino lo forzó y rompió la junta puede costar 80€ y aun así la responsabilidad es del inquilino por uso indebido, no por "pequeña reparación".
La pregunta clave siempre es: ¿se ha roto por el paso del tiempo o por cómo lo ha usado el inquilino? Esa distinción es lo que decide quién paga.
Reparaciones de fontanería y electricidad: ¿Cuándo es culpa del uso diario?
Fontanería y electricidad son los dos bloques que más conflictos generan. En parte porque sus averías son caras; en parte porque la causa no siempre es obvia.
Fontanería: la regla del desgaste vs. el mal uso
El propietario es responsable de la instalación de fontanería en su conjunto: tuberías, bajantes, arquetas, llaves de paso generales y el calentador o caldera. Si algo falla en esas infraestructuras por desgaste o antigüedad, paga el propietario.
El inquilino responde por los elementos de uso diario que él manipula:
- Grifos de lavabo, cocina o bañera que goteen por desgaste de la junta (reposición rutinaria).
- Alcachofa o flexo de ducha rotos o deteriorados.
- Cisternas que no cierran bien por uso reiterado del mecanismo interno.
- Desagües obstruidos por acumulación de residuos (pelo, grasa, restos de comida).
Caso real — El grifo de Carlos
Carlos alquila un piso en Málaga. A los 8 meses, el grifo de la cocina empieza a gotear. El fontanero diagnostica: junta de goma desgastada por uso. Coste: 65€. Carlos paga.
Tres meses después, la tubería de agua caliente presenta una fuga por corrosión debida a la antigüedad. Coste: 480€. El propietario paga. Son dos situaciones muy distintas, aunque la primera "también era fontanería".
Electricidad: instalación vs. aparatos
La instalación eléctrica —cuadro de distribución, cableado, enchufes empotrados, interruptores de pared— es responsabilidad del propietario cuando falla por desgaste o defecto.
El inquilino responde por:
- Bombillas y fluorescentes: sustitución por consumo normal. Sin discusión.
- Fusibles fundidos por sobrecarga: si el inquilino conectó demasiados aparatos en un circuito.
- Interruptores de luz rotos por manipulación forzada.
Cada incidencia queda registrada con fecha, hora y fotos
Sin WhatsApp, sin Excel. El inquilino reporta con un Magic Link y tú tienes el historial completo para cualquier conflicto.
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Aquí es donde más dinero hay en juego. Una lavadora cuesta entre 400€ y 800€. Una caldera, entre 1.200€ y 2.500€. Si no tienes documentación del estado inicial, cualquier discusión se convierte en "te lo juro" contra "yo digo que no".
La lavadora: el ejemplo más conflictivo
Si la lavadora estaba incluida en el contrato de arrendamiento y se rompe por fallo mecánico o desgaste natural, la reparación o sustitución corre a cargo del propietario.
Si la avería se debe a mal uso del inquilino —objetos metálicos en el tambor, sobrecarga reiterada, programas incorrectos que dañan el sistema de control—, paga el inquilino.
Caso real — La lavadora de Marta
Marta alquila su piso en Madrid con una lavadora de 3 años. A los 18 meses, el tambor deja de girar. El técnico desmonta la lavadora y encuentra monedas y un encendedor que han dañado el rodamiento. Coste: 290€.
Marta tiene fotografías del estado inicial y el informe del técnico indicando causa externa. El inquilino asume el gasto. Sin esa documentación, Marta habría pagado ella.
La caldera: la avería más cara
La caldera es instalación de la vivienda. El propietario es responsable de su mantenimiento y reparación cuando falla por desgaste o avería técnica. Esto incluye la revisión anual obligatoria.
El inquilino solo responde en casos muy concretos: si manipuló la caldera sin autorización, si la dañó físicamente, o si no ventilaba el cuarto de calderas provocando un problema evitable.
Frigoríficos y otros electrodomésticos
La lógica es la misma: la reparación por avería técnica corresponde al propietario si el electrodoméstico estaba incluido en el contrato. Los daños físicos visibles —golpes, roturas de bandejas, puertas forzadas— corresponden al inquilino si no pueden atribuirse al desgaste habitual.
Daños por mal uso vs. Desgaste habitual: Cómo diferenciarlos con pruebas
Esta distinción decide el 80% de los conflictos de reparaciones. Y también es la que más depende de tener documentación desde el primer día.
| Situación | Tipo | ¿Quién paga? |
|---|---|---|
| Grifo que gotea por junta desgastada | Desgaste | Inquilino (pequeña reparación) |
| Tubería con corrosión por antigüedad | Desgaste | Propietario |
| Desagüe obstruido por residuos acumulados | Mal uso | Inquilino |
| Caldera que no arranca por desgaste | Desgaste | Propietario |
| Lavadora rota por objeto en tambor | Mal uso | Inquilino (si se puede probar) |
| Persiana rota por tirar del cordón bruscamente | Mal uso | Inquilino |
| Bombillas fundidas | Desgaste | Inquilino (pequeña reparación) |
Cómo demostrar que fue mal uso (y no desgaste)
Sin documentación, demostrar el mal uso es casi imposible. Lo que necesitas:
- Inventario fotográfico al inicio del contrato con fecha verificable.
- Informe del técnico que indique la causa de la avería. Pídelo expresamente al solicitar la reparación.
- Comunicaciones escritas donde quede registrado cuándo se reportó la incidencia y qué se acordó.
Obligaciones de mantenimiento preventivo del arrendatario
Más allá de reparar lo que se rompe, el inquilino tiene una obligación activa de cuidar la vivienda y sus instalaciones según el Artículo 1555 del Código Civil. Esto incluye:
- Ventilar la vivienda regularmente para evitar condensación y humedad por falta de ventilación.
- Limpiar filtros y desagües de la extracción de la cocina, lavadora y lavavajillas.
- Avisar al propietario con la mayor brevedad posible de cualquier avería o daño, aunque no sea responsabilidad suya. Si no lo hace y el daño se agrava, asume los costes adicionales.
- No realizar obras ni modificaciones sin autorización expresa del propietario.
Caso real — La humedad de Luis
Luis alquila su piso en Barcelona. Seis meses después, aparecen manchas de humedad en el techo del baño. El perito concluye: condensación acumulada por falta de ventilación, no filtraciones estructurales.
Coste de reparación: 560€. El inquilino asume el coste porque Luis puede demostrar que la vivienda disponía de extractor y fue entregada en perfecto estado. Sin el inventario inicial, este caso habría sido imposible de ganar.
Jurisprudencia actual: ¿Qué dicen los jueces sobre el importe de las reparaciones?
Los tribunales españoles han generado un cuerpo de doctrina bastante consistente en los últimos años. Estos son los criterios más relevantes:
El umbral de los 150-250€ como referencia práctica
Varias Audiencias Provinciales (Madrid, Barcelona, Valencia) han establecido en sentencias recientes que reparaciones por debajo de 150-250€ derivadas del uso ordinario corresponden al inquilino. Es la interpretación práctica del Artículo 21.4 LAU.
El principio de depreciación: no puedes reclamar el valor de nuevo
Los jueces aplican un criterio de depreciación proporcional: si el electrodoméstico o elemento dañado tenía ya varios años de uso, el propietario no puede reclamar el valor de nuevo. Debe descontarse la depreciación acumulada.
Por ejemplo: si una lavadora tenía 7 años de uso (vida útil estimada 10 años) y el inquilino la daña, el propietario solo puede reclamar el 30% del valor de sustitución, no el 100%.
La falta de inventario inicial hace recaer sobre el arrendador la carga de probar los daños causados por el arrendatario, lo que en la práctica resulta de difícil acreditación. Doctrina reiterada — Audiencias Provinciales de Madrid y Barcelona, 2021-2025
Cómo TenSolve evita discusiones sobre quién debe pagar la factura
El 90% de los conflictos de reparaciones no son sobre la ley. Son sobre quién dijo qué, cuándo y en qué estado estaba la cosa. TenSolve resuelve exactamente eso.
Del WhatsApp al registro legal
Cuando un inquilino reporta una incidencia a través de TenSolve, todo queda documentado automáticamente: fecha y hora exacta del reporte, descripción del problema, fotos adjuntas y cada mensaje posterior en el chat. Sin capturas de pantalla, sin "te lo dije hace dos semanas".
El inquilino no necesita crear una cuenta. El propietario le envía un Magic Link: el inquilino lo abre, reporta la incidencia con fotos y descripción, y listo. Cero fricción, documentación completa.
El Informe de Cierre generado con IA
Cuando se cierra una incidencia, TenSolve usa Gemini 2.5 Flash para generar automáticamente un Informe de Cierre en PDF que incluye fecha y hora de apertura, historial completo de conversación, resolución acordada y responsabilidad según LAU. Este documento tiene valor probatorio ante un juicio: no es un WhatsApp que el inquilino puede borrar.
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Preguntas Frecuentes sobre reparaciones a cargo del inquilino
¿Quién paga la cerradura si se rompe?
Depende de la causa. Si la cerradura falla por desgaste mecánico o antigüedad, es responsabilidad del propietario. Si el inquilino la dañó al forzar la llave o perdió las llaves, corresponde al inquilino. El coste de un cambio de cerradura ronda los 80-150€, por lo que puede considerarse pequeña reparación si el desgaste es la causa.
¿Las bombillas las paga el inquilino o el propietario?
Las bombillas son el ejemplo más claro de pequeña reparación por desgaste del uso ordinario según el Artículo 21.4 LAU. Siempre las paga el inquilino. No hay jurisprudencia que contradiga esto.
¿Le puedo cobrar al inquilino la pintura al final del contrato?
Solo daños concretos y demostrables. El desgaste normal de la pintura por el paso del tiempo lo asume el propietario. A partir de los 3-4 años de contrato, los tribunales tienden a considerar que repintar el piso es responsabilidad del propietario. Lee nuestra guía completa sobre quién paga la pintura en un alquiler.
¿Las humedades las paga siempre el propietario?
No. Las humedades estructurales son responsabilidad del propietario. Pero la humedad por falta de ventilación —el baño que nunca se airea— corresponde al inquilino si la vivienda disponía de los medios adecuados y no los usó. El inventario inicial es determinante en estos casos.
¿Qué pasa si el inquilino no me avisa de una avería?
El Artículo 1559 del Código Civil obliga al arrendatario a comunicar cualquier avería con la mayor brevedad posible. Si no lo hace y el daño se agrava, el inquilino asume los costes adicionales derivados del retraso. Esto solo es exigible si tienes prueba de que no hubo comunicación previa.