¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler? Guía LAU 2025

Son las 23:00 y te llama tu inquilino: "La lavadora está perdiendo agua por todas partes". Llamas al técnico de urgencia. 180€. Al día siguiente descubres que el inquilino metió zapatillas con cordones sin bolsa de lavado y rompió la bomba de desagüe.

Intentas cobrarle los 180€. Él responde: "La lavadora ya hacía ruido raro, esto es desgaste normal". Tú no tienes ninguna prueba de que funcionaba bien antes. Terminas pagando de tu bolsillo.

Este artículo te enseña exactamente quién paga qué según la LAU, con casos reales y números concretos. Aprenderás a identificar qué es responsabilidad tuya, qué puede reclamar el inquilino, y cómo documentar para no perder 2.000€ en el próximo conflicto.

Por qué importa documentar quién paga qué

Carlos tiene 6 pisos en alquiler. En 2023 tuvo 4 conflictos sobre reparaciones. Dos acabaron en juicio. Perdió ambos porque no pudo demostrar el estado previo de los electrodomésticos. Coste total: 2.400€ entre sentencias, abogados y tiempo perdido.

El problema no era que no tuviera razón. El problema era que no tenía pruebas. El juez le preguntó: "¿Tiene documentado que la nevera funcionaba correctamente cuando firmaron el contrato?" No lo tenía. "¿Puede demostrar que el inquilino rompió el grifo?" Tampoco.

Sin documentación, pierdes. Con documentación, ganas. La LAU establece reglas claras, pero si no puedes demostrar los hechos, esas reglas no te sirven de nada. Jurisprudencia española en arrendamientos urbanos

Qué dice la LAU sobre reparaciones (Artículo 21)

La Ley de Arrendamientos Urbanos regula esto en su Artículo 21. La regla básica: el propietario mantiene la vivienda en condiciones de habitabilidad, el inquilino mantiene las cosas en buen estado de uso normal.

El Artículo 21.4 LAU dice textualmente: "Corresponde al arrendatario la realización de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda". Suena claro, pero ahí está el problema: ¿qué es "pequeña"? ¿Qué es "uso ordinario"?

Un grifo que gotea: pequeña. Una tubería rota en la pared: grande. Una bombilla fundida: pequeña. Un cuadro eléctrico que salta: grande. Hasta ahí, fácil. Pero, ¿una lavadora que no centrifuga? ¿Una persiana atascada? ¿Un calentador que pierde presión?

Para esos casos grises necesitas tres cosas: conocer la ley, tener sentido común, y sobre todo, tener todo documentado desde el principio.

Reparaciones que paga el propietario

El propietario es responsable de todo lo que afecta a la habitabilidad de la vivienda y al desgaste normal de las instalaciones principales.

Instalaciones estructurales

Si la caldera se estropea por desgaste (tiene 12 años y el termostato falla), pagas tú. Si las tuberías pierden presión, pagas tú. Si el cuadro eléctrico salta constantemente, pagas tú. Estas son instalaciones que vinieron con la vivienda y el inquilino no tiene obligación de sustituirlas.

María alquiló su piso en 2020 con una caldera de 2008. En 2024 la caldera dejó de calentar agua. El técnico dijo: "La válvula de tres vías está rota, pieza descatalogada, hay que cambiar caldera". 1.200€. María intentó cobrarle al inquilino porque "había durado 16 años". El abogado le dijo: "No tienes ninguna opción, es desgaste normal".

Electrodomésticos incluidos en el contrato

Si alquilaste el piso con nevera, lavadora, horno o lavavajillas, tú los reparas cuando fallen por desgaste. La excepción: mal uso demostrable del inquilino.

Humedades y filtraciones

Todas las humedades son responsabilidad del propietario, salvo que demuestres que el inquilino las causó directamente. Humedad en el baño por falta de ventilación: propietario. Moho en las paredes porque el edificio tiene filtraciones: propietario. Reparar estas cosas puede costar entre 300€ y 3.000€ dependiendo de la gravedad.

Puertas, ventanas y persianas principales

Si la puerta de entrada no cierra bien, pagas tú. Si una ventana se desencaja, pagas tú. Si el mecanismo de la persiana se rompe por desgaste, pagas tú. Estas son reparaciones de elementos estructurales de la vivienda.

Reparaciones que paga el inquilino

El inquilino paga las "pequeñas reparaciones por uso ordinario". La LAU no define exactamente qué es pequeño, pero la jurisprudencia ha establecido criterios bastante claros.

Regla general: menos de 150€

Si la reparación cuesta menos de 150€ y es por desgaste de uso, normalmente lo paga el inquilino. Ejemplos:

• Cambiar un grifo que gotea (60€)
• Reparar el mecanismo de una persiana (80€)
• Arreglar una cerradura (70€)
• Cambiar bombillas (5€)

Roturas por mal uso

Si el inquilino rompe algo, lo paga él. Independientemente del precio. Rompió el plato de ducha poniendo un mueble pesado encima: lo paga él (350€). Rompió la vitrocerámica dejando caer una olla: lo paga él (280€). El problema: tienes que demostrarlo.

Limpieza y mantenimiento básico

Limpiar filtros de la campana extractora, limpiar los desagües, cambiar pilas del termostato. Todo esto es responsabilidad del inquilino.

Casos grises: ¿quién paga X?

Aquí es donde se complica todo. Estos son los casos reales que generan el 80% de los conflictos.

La caldera no arranca

Depende. Si es la revisión anual obligatoria (80-120€), la paga el propietario. Si es una reparación por desgaste (válvula rota, termostato estropeado), la paga el propietario. Si es porque el inquilino bajó la presión y no sabe volver a subirla, el técnico cobra la visita (50€) y eso lo paga el inquilino.

La lavadora no centrifuga

Si es por desgaste de la bomba o del tambor, propietario. Si es porque el inquilino sobrecargó la lavadora constantemente, inquilino. Si es porque había un objeto metálico (tornillo, moneda) en el tambor, inquilino.

El aire acondicionado no enfría

Si es por falta de gas: propietario (fuga en el circuito, 150-400€). Si es porque el filtro está sucio: inquilino (limpieza, 0€ si lo hace él mismo). Si es porque el motor se quemó: propietario (desgaste normal).

Atascos en desagües

Atasco en fregadero o lavabo por acumulación de pelo/grasa: inquilino (50-100€). Atasco en bajante general del edificio: propietario (150-300€). Rotura de tubería que causa el atasco: propietario (300-1.500€).

Cómo documentar para evitar conflictos

La documentación es tu seguro. Sin ella, pierdes dinero. Con ella, lo recuperas.

Inventario de entrada con fotos y estado

Antes de que entre el inquilino, haz un inventario completo. No solo "hay lavadora", sino "lavadora Balay 3TS976BA, comprada en 2019, funciona correctamente, foto adjunta". Incluye en el contrato: "El inquilino reconoce haber recibido la vivienda con todos los elementos en perfecto estado de funcionamiento según inventario adjunto firmado por ambas partes".

Comunicación por escrito siempre

El inquilino te escribe por WhatsApp: "El grifo pierde agua". Esto no es documentación válida. WhatsApp no tiene valor probatorio fehaciente en juicio. Necesitas un sistema donde cada comunicación quede registrada con fecha, hora y contenido inmutable.

Actas de cada reparación

Cada vez que se repara algo, crea un acta que incluya: fecha exacta, descripción del problema, quién lo reportó, quién lo reparó, coste, conclusión sobre la causa (desgaste/mal uso), y quién es responsable del pago. Fírmala tú y el inquilino si es posible.

Facturas y justificantes de todo

Cada céntimo que gastas en la vivienda debe tener factura con fecha, concepto claro e IVA desglosado. Guarda estas facturas mínimo 5 años.

Cómo TenSolve automatiza todo esto

Todo lo que acabas de leer (inventarios, comunicación documentada, actas, pruebas) lo puedes hacer con Excel, WhatsApp y PDFs. Pero vas a perder 3 horas cada vez que haya una incidencia, y aún así no tendrás garantía legal.

TenSolve lo hace automáticamente:

• El inquilino reporta la incidencia sin crear cuenta. Le mandas un magic link, él abre el enlace, describe el problema, adjunta fotos. Todo queda registrado con fecha y hora exacta.
• Tú gestionas todo en un Kanban visual. Ves todas tus incidencias de todos tus pisos en un tablero: TO DO, EN PROGRESO, CERRADAS.
• Cada incidencia tiene un chat documentado. Tú y el inquilino habláis dentro de la plataforma. Cada mensaje queda guardado con fecha y hora. Válido como prueba.
• Al cerrar la incidencia, la IA genera un acta legal automáticamente. PDF descargable, válido para presentar en un juicio.

Caso real: Andrés usa TenSolve para sus 8 pisos. El inquilino reportó que la lavadora hacía ruido. El técnico encontró una moneda atascada en la bomba. Andrés cerró la incidencia, la IA generó un acta que decía "Responsabilidad: inquilino, causa: objeto extraño introducido en el tambor". El inquilino vio el acta y pagó sin discutir. Tiempo invertido por Andrés: 5 minutos.

Preguntas frecuentes

¿Puedo obligar al inquilino a pagar una reparación si se niega?

Solo si puedes demostrarlo. Si tienes documentación de que la reparación es su responsabilidad según la LAU, puedes descontarlo de la fianza al final del contrato. Sin pruebas, pierdes.

¿Qué pasa si el inquilino reporta algo y yo no lo arreglo?

Si es una reparación que te corresponde, el inquilino puede arreglarlo él mismo y descontar el coste del alquiler. Pero tiene que avisarte primero y darte un plazo razonable. Si no respondes en 15 días a una avería grave, él puede actuar y después reclamarte.

¿Puedo incluir en el contrato que el inquilino paga todas las reparaciones?

No. La LAU es imperativa en esto. No puedes trasladar al inquilino la responsabilidad de las reparaciones que te corresponden por ley. Si pones esa cláusula en el contrato, es nula.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar una reparación al inquilino?

Legalmente tienes 5 años para reclamarlo (plazo de prescripción), pero en la práctica es casi imposible demostrarlo si no lo documentaste en su momento. Si el inquilino rompió algo, documéntalo en el acta de salida.

¿Qué pasa si el técnico no identifica la causa de la avería?

Si el técnico dice "no sé por qué", lo normal es que lo pague el propietario. Eres tú quien tiene que demostrar que fue mal uso del inquilino, no al revés. Por eso es tan importante tener todo documentado desde el inicio.