Reparación necesaria vs. mejora en alquiler: ¿quién paga qué según la LAU?

Tu inquilino lleva tres veranos quejándose del calor. En agosto te manda un WhatsApp: "Necesito que pongas aire acondicionado, es imposible vivir aquí". Llama al técnico, le hacen un presupuesto: 2.400€ por la instalación completa. Y te pregunta: ¿tengo obligación de pagar esto?

Tres meses después, el mismo inquilino te avisa de que las ventanas "dejan pasar el frío" y que exige el cambio. Otras 1.800€. Y ahí empiezas a dudar: ¿Es una reparación necesaria que me toca a mí? ¿O es una mejora que él quiere pero la ley no me obliga a costear?

La diferencia entre ambas categorías está regulada en la LAU y puede suponer la diferencia entre pagar de tu bolsillo o no hacerlo. Pero sin documentación, acabas pagando igual —aunque tengas razón—, porque el juez te preguntará: "¿Puede acreditar que el piso era habitable cuando firmaron el contrato?"

¿Qué es una reparación necesaria? (Art. 21 LAU)

El Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. No es una opción: es una obligación legal irrenunciable.

Una reparación es necesaria cuando cumple estas tres condiciones: el elemento ya existía en la vivienda cuando se firmó el contrato, su fallo impide el uso normal de la vivienda, y el deterioro se debe al paso del tiempo o al desgaste ordinario —no al mal uso del inquilino.

Ejemplos claros de reparación necesaria que paga el propietario:

• La caldera deja de funcionar por desgaste (válvula estropeada, quemador roto)
• La instalación eléctrica falla y provoca cortes continuos de luz
• Una tubería revienta y causa humedades en el techo
• El ascensor del edificio (si es responsabilidad del propietario según comunidad)
• La puerta de entrada que no cierra correctamente

El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario. Art. 21.1 — Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos

El punto clave que muchos propietarios pasan por alto está en el Art. 21.4 LAU: el inquilino asume las pequeñas reparaciones por desgaste de uso ordinario (grifos que gotean, bombillas, pilas del termostato). Todo lo que va más allá —estructural, instalaciones principales, elementos imprescindibles para habitar— es responsabilidad del propietario.

¿Qué es una mejora y por qué el inquilino no puede exigirla? (Art. 22 LAU)

Una mejora es cualquier obra o instalación que aumenta el valor o la calidad del inmueble más allá de lo que había cuando el inquilino entró a vivir. No restaura una condición previa: crea una nueva prestación que antes no existía.

El Artículo 22 LAU regula las mejoras que el propietario puede realizar en la vivienda durante el contrato. Lo relevante: el propietario puede hacer mejoras —con preaviso y bajo ciertas condiciones—, pero el inquilino no puede exigírselas. Esa asimetría es crucial.

Ejemplos de mejoras que el propietario no está obligado a instalar:

• Instalar aire acondicionado si la vivienda nunca lo tuvo
• Cambiar ventanas de aluminio simple por doble acristalamiento de alta eficiencia
• Instalar domótica, cierre centralizado o video-portero
• Sustituir electrodomésticos que aún funcionan por modelos más modernos
• Reformar la cocina o el baño por pura estética

Si el inquilino quiere una mejora y el propietario accede a costearla, conviene documentarlo expresamente: qué se instala, quién paga, y si ello implica algún ajuste en la renta. Sin ese documento, cualquier ambigüedad futura se resolverá en tu contra.

El conflicto del confort: ¿cambiar las ventanas es mejora o reparación?

Este es el caso gris más habitual y el que más litigios genera. Las ventanas llevan 20 años y dejan pasar el frío. El inquilino insiste en que es un problema de habitabilidad. El propietario dice que las ventanas "funcionan" —abren y cierran— y que el confort térmico es una mejora.

La respuesta corta: depende del estado objetivo de la vivienda, no de la percepción del inquilino. Un juzgado valorará si las ventanas permiten un uso razonablemente habitable según los estándares actuales. Y aquí está el problema: sin documentación del estado inicial, el debate queda en el aire.

Cuándo el cambio de ventanas es reparación necesaria

Si las ventanas tienen condensación interior permanente, el marco está podrido o deformado, no cierran correctamente, o generan humedades en la pared, estamos ante un problema de habitabilidad. En ese caso, la sustitución sí podría considerarse reparación necesaria a cargo del propietario.

Cuándo el cambio de ventanas es una mejora

Si las ventanas funcionan (abren, cierran, no tienen roturas estructurales) pero el inquilino quiere doble acristalamiento para mayor eficiencia energética o menor ruido exterior, eso es una mejora. El propietario no está obligado a asumirla, aunque puede decidir hacerla voluntariamente —idealmente negociando una actualización de renta proporcional según el Art. 22.3 LAU.

La misma obra puede ser reparación o mejora según el estado del elemento en cuestión. La diferencia no la marca la voluntad del inquilino, sino el estado objetivo de la vivienda en el momento del conflicto. Jurisprudencia — Audiencias Provinciales en materia de arrendamientos urbanos

Tabla comparativa: Reparación vs. Mejora

Esta tabla resume los criterios clave para clasificar cualquier incidencia antes de responder al inquilino o contratar a un técnico:

Cómo TenSolve documenta la diferencia desde el minuto 1

El problema no es saber si algo es reparación o mejora. La ley lo dice con suficiente claridad. El problema real es poder demostrarlo cuando llegue el conflicto. Y los conflictos no avisan.

Con TenSolve, el flujo es este:

• El inquilino reporta la incidencia sin crear cuenta. Le envías un Magic Link, abre el enlace, describe el problema y adjunta fotos desde su móvil. Todo queda registrado con marca de tiempo exacta.
• Tú clasificas la incidencia en el Kanban de incidencias. En la tarjeta puedes indicar si se trata de una reparación necesaria, una pequeña reparación por uso ordinario o una solicitud de mejora. Esa clasificación queda guardada en el historial.
• El hilo de comunicación queda dentro de la plataforma. Cada mensaje entre propietario e inquilino tiene fecha, hora y contenido inmutable. No hay "yo no dije eso" posible.
• Al cerrar la incidencia, Gemini 2.5 Flash genera el Acta de Cierre. El documento recoge automáticamente: tipo de incidencia (reparación o mejora), causa identificada, acuerdos alcanzados, responsable del coste y fecha de resolución. Es un documento válido como prueba en un juicio o en una reclamación de fianza.

Caso real: Susana tiene 5 pisos. Su inquilino reclamó el cambio de ventanas por "falta de aislamiento". Ella abrió una incidencia en TenSolve, clasificó la solicitud como "mejora no exigible" y respondió desde el chat de la plataforma explicando que las ventanas funcionaban correctamente según el estado documentado en el inventario de entrada. El inquilino retiró la reclamación. Sin abogado. Sin juicio. Sin coste.

Preguntas frecuentes

¿Puede el inquilino realizar una mejora por su cuenta y luego reclamarme el coste?

No, salvo que tú lo hayas autorizado expresamente por escrito. Si el inquilino instala aire acondicionado por su cuenta sin tu permiso, no tiene derecho a reclamarte el coste. Al finalizar el contrato, incluso puedes exigirle que deje la vivienda en su estado original (Art. 23 LAU), salvo que hayas acordado lo contrario.

¿Puedo negarme a reparar algo si creo que es una mejora?

Sí, pero con matices. Si el elemento deteriorado afecta a la habitabilidad básica, no puedes negarte aunque creas que es una mejora. Un juzgado determinará el estado objetivo del elemento. Sin documentación que acredite que la vivienda era habitable cuando se entregó, el margen de defensa es mínimo.

¿Qué ocurre si la mejora la paga el inquilino y acaba el contrato?

Depende de lo pactado. Si no hay acuerdo escrito, el propietario puede quedarse con la mejora sin indemnización (Art. 23 LAU). Si hay acuerdo, se aplica lo acordado. Por eso siempre conviene documentar cualquier obra o instalación que el inquilino realice en la vivienda.

¿La sustitución de una caldera antigua es reparación o mejora?

Si la caldera original dejó de funcionar o ya no tiene piezas de repuesto, la sustitución es una reparación necesaria a cargo del propietario. No importa que la nueva caldera sea más eficiente o moderna: el objetivo es restaurar la habitabilidad, no mejorarla.

¿Qué pasa si no tenemos documentado el estado inicial de la vivienda?

En caso de conflicto, la carga de la prueba recae habitualmente sobre quien reclama. Pero sin un inventario firmado de entrada, cualquier discrepancia sobre el estado original de la vivienda queda sin resolver. En la práctica, el propietario suele perder porque no puede demostrar que el elemento funcionaba cuando se entregó.

Conclusión

La LAU traza una línea clara entre reparación necesaria y mejora. El problema no es la ley: es la documentación. Sin un registro del estado inicial de la vivienda, sin una clasificación correcta de cada incidencia y sin un acta de cierre, cualquier juez puede interpretar el conflicto en tu contra aunque la ley esté de tu lado.

Clasificar cada incidencia desde el primer momento —en el Kanban de incidencias de TenSolve, con fecha, fotos y hilo de comunicación— convierte esa documentación en un activo legal. El Acta generada por IA al cerrar cada caso no es un simple PDF: es la prueba que te protege si el conflicto llega al juzgado.

Si gestionas uno o más pisos en alquiler, el coste de no documentar es siempre mayor que el de hacerlo. Prueba TenSolve durante 30 días con todas las funciones activas y compruébalo sin compromiso.