Reparación de electrodomésticos en alquiler: ¿Quién paga la factura según la LAU? (Guía 2026)

Llega el mensaje a las 9 de la mañana: "La lavadora no centrifuga. Necesito que la arregles."

Llamas al técnico. Diagnóstico: rodamiento fundido. Reparación: 280€. Pagas sin rechistar.

Tres semanas después el inquilino te dice que ya llegó así cuando entró. Que él no ha hecho nada. Que no piensa contribuir. Y tú no tienes nada que demuestre lo contrario.

Este artículo te explica con precisión quién paga la reparación de electrodomésticos en un alquiler según la LAU, cómo distinguir el desgaste natural del mal uso, y qué documentación necesitas para no perder dinero si la discusión llega a más.

Un juicio por una reparación mal gestionada cuesta de media 2.000€. Leer esto no lleva ni 10 minutos.

El eterno conflicto: por qué los electrodomésticos rompen la relación propietario-inquilino

Los electrodomésticos son la fuente de conflicto número uno entre propietarios e inquilinos en España. No los impagos, no los desperfectos en paredes, no el fin del contrato. Los electrodomésticos.

El motivo es simple: la ley es ambigua en los bordes y cada parte se sitúa en el extremo que más le beneficia. El propietario dice: "Lo rompiste tú." El inquilino dice: "Ya estaba mal." Sin documentación, ninguno tiene razón legal suficiente para imponerse al otro.

El problema de fondo no es la lavadora ni la caldera. Es que nadie documentó nada en el momento correcto. No hay inventario fotográfico al inicio del contrato, no hay registro de incidencias con fecha y hora, y las conversaciones se mezclan con memes y mensajes familiares en el mismo hilo de WhatsApp.

La ley existe y es bastante clara. El problema es que sin evidencia, la ley no puede aplicarse.

Lo que dice el Artículo 21 de la LAU: reparaciones necesarias frente a pequeñas reparaciones

La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue dos categorías que no siempre resultan intuitivas.

El Artículo 21 LAU obliga al arrendador a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino. Esto incluye los electrodomésticos que forman parte de la vivienda arrendada tal como se describió en el contrato.

El Artículo 21.4 LAU especifica que las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por uso ordinario son a cargo del inquilino.

La distinción clave está en dos conceptos que la ley no define con precisión:

• Desgaste por uso ordinario: el deterioro normal que cualquier aparato sufre con un uso razonable durante años. La junta de goma de la lavadora que se endurece. La tapa del hervidor que pierde el cierre. La bombilla del horno que se funde.
• Reparación necesaria para la habitabilidad: cualquier avería que impida el uso normal de la vivienda. Una caldera que no calienta en enero. Un frigorífico que no enfría y echa a perder alimentos. Una vitrocerámica inoperativa en una cocina sin gas.

Si el electrodoméstico estaba incluido en el contrato y falla por desgaste natural, lo paga el propietario. Si falla por mal uso del inquilino, lo paga el inquilino. Y si hay duda, gana quien tenga mejores pruebas. Artículo 21, Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos

El termómetro de los 150 euros: ¿existe realmente un límite económico legal?

Una de las dudas más frecuentes: "He leído que las reparaciones de menos de 150€ las paga el inquilino. ¿Es verdad?"

La respuesta es: parcialmente, pero no de la forma que la mayoría piensa.

La LAU no fija ningún umbral económico exacto para distinguir pequeñas reparaciones de grandes. El criterio de los 150€ viene de la interpretación judicial habitual y de la práctica contractual, no del texto de la ley.

Lo que sí puedes hacer es incluir en el contrato una cláusula que establezca que las reparaciones de hasta X euros por incidencia son responsabilidad del inquilino. Los tribunales lo respetan, siempre que la cláusula sea clara y ambas partes la hayan firmado.

Sin esa cláusula, el criterio es cualitativo, no cuantitativo:

• ¿La avería hace inhabitable la vivienda o impide un uso básico? → Paga el propietario.
• ¿La avería es consecuencia del uso ordinario y tiene un impacto leve? → Paga el inquilino.
• ¿La avería es consecuencia de un mal uso demostrable? → Paga el inquilino, independientemente del coste.

Una caldera que no arranca en pleno invierno es una reparación necesaria para la habitabilidad, aunque la reparación valga 80€. Una junta de desagüe que gotea por falta de mantenimiento básico es una pequeña reparación, aunque cueste 200€ arreglarla.

Guía específica por aparato: quién paga qué

La tabla siguiente resume los casos más frecuentes. Más abajo encontrarás el detalle de cada electrodoméstico.

La lavadora: mal uso frente a fin de vida útil

La lavadora es el electrodoméstico más conflictivo. Su vida útil media está entre 10 y 15 años. Si el piso lleva años alquilado y la lavadora tenía ya 12 cuando el inquilino actual entró, una avería en el motor no es responsabilidad del inquilino: es vejez del aparato.

Casos en los que paga el propietario:

• Avería en el motor o bomba de desagüe por desgaste acumulado
• Problemas en el tambor por uso correcto durante años
• Electrónica que falla sin causa externa visible

Casos en los que paga el inquilino:

• Golpe visible en la estructura (requiere evidencia fotográfica)
• Objetos extraños introducidos en el tambor que dañan componentes internos
• Daños por sobrecarga habitual o no vaciar los bolsillos de prendas (monedas, ganchos)

El técnico que repara siempre puede emitir un informe indicando la causa probable de la avería. Ese informe vale como prueba. Pídelo siempre, aunque no pienses reclamar nada todavía.

Caldera y calentador: mantenimiento anual frente a sustitución

El mantenimiento anual obligatorio de la caldera —la revisión periódica exigida por el Reglamento de Instalaciones Térmicas en Edificios— es responsabilidad del propietario o, si el contrato lo especifica expresamente, del inquilino. Si no se especifica nada en el contrato, corre a cargo del propietario.

Si la caldera falla por falta de mantenimiento y el propietario no la ha revisado en cuatro años, la reparación es suya. Si el inquilino firmó en el contrato que se haría cargo del mantenimiento y no lo hizo, la responsabilidad es del inquilino.

La sustitución completa de la caldera por fin de vida útil —una caldera estándar dura entre 12 y 20 años— es siempre responsabilidad del propietario. No existe argumentación legal válida para trasladar ese coste al inquilino.

El error más frecuente: el propietario que asume que porque el calentador "roto" lleva solo 3 años instalado, la culpa es del inquilino. La edad no determina la responsabilidad. La causa de la avería, sí.

Frigorífico y vitrocerámica: ¿quién asume la factura?

El frigorífico en condiciones normales dura entre 12 y 20 años. Si se rompe el compresor a los 8 años de uso correcto, el propietario paga. Si el inquilino lo colocó encajado sin dejar espacio de ventilación posterior —causa documentada de sobrecalentamiento del compresor—, el inquilino tiene una responsabilidad que puede demostrarse con un informe técnico.

La vitrocerámica merece mención aparte porque las roturas son fácilmente atribuibles. Una vitrocerámica que deja de funcionar en la zona de cocción sin causa externa visible es una avería del propietario. Una vitrocerámica con una grieta o impacto visible es imputable al inquilino, y la documentación fotográfica lo demuestra en segundos.

Un inventario fotográfico en la entrega de llaves que incluya el estado exacto de la vitrocerámica —sin grietas, sin marcas de golpe— es la diferencia entre cobrar la reparación al inquilino y pagarla tú.

Cómo demostrar el mal uso: la importancia de la evidencia fotográfica y el chat documentado

Cuando hay conflicto, el sistema judicial español funciona con prueba. No con opiniones, no con capturas de pantalla cuya autenticidad puede cuestionarse.

Para que una reclamación por mal uso de un electrodoméstico prospere, necesitas cuatro cosas:

1. Inventario fotográfico al inicio del contrato. Fotos con metadatos de fecha de cada electrodoméstico en su estado original, idealmente firmadas por ambas partes. Esto establece el estado de partida y elimina el argumento de "ya llegó roto".
2. Informe técnico de la avería. El técnico debe indicar la causa probable. "Rodamiento fundido por uso normal" o "motor dañado por objetos extraños" no es lo mismo legalmente. Ese informe tiene valor probatorio.
3. Comunicación documentada con fecha y hora exacta. Cuándo avisó el inquilino, qué describió, qué fotos adjuntó, qué respuesta diste y en qué plazo. Un historial de comunicación ordenado y con timestamps es prueba fehaciente.
4. Registro del coste real. La factura del técnico con desglose de materiales y mano de obra. Sin eso, no puedes reclamar ningún importe concreto.

El problema con WhatsApp es que no está diseñado para esto. Los mensajes pueden borrarse, el hilo mezcla conversaciones de contextos diferentes, y un juez puede cuestionar la integridad de una captura de pantalla. No porque sea mentira, sino porque no hay forma de verificarlo sin notario de por medio.

La diferencia entre ganar y perder 2.000€ en un juicio suele reducirse a quién tiene la documentación más ordenada y verificable.

La solución TenSolve: de una discusión en WhatsApp a un acta legal generada por IA

TenSolve está construido exactamente para este escenario. No es un chat, no es un formulario, no es un Excel mejorado. Es un sistema que convierte cada incidencia en documentación legal desde el primer mensaje.

Así funciona cuando el inquilino reporta que la lavadora no centrifuga:

1. El inquilino reporta sin registrarse. Tú le envías un Magic Link —un enlace único firmado con JWT de 24 horas de validez— directamente a su móvil. Él hace clic, describe la avería, adjunta fotos y envía. Sin crear cuenta. Sin contraseña. Sin fricción de ningún tipo.
2. Tú gestionas en el Kanban. La incidencia aparece en tu tablero como una tarjeta en la columna "Reportada". La mueves a "En gestión" cuando contactas al técnico, y a "Cerrada" al resolver. El sistema registra cada cambio de estado con timestamp exacto.
3. Asignas el responsable y el coste. En la tarjeta marcas si la responsabilidad es del propietario o del inquilino (owner / tenant) y registras el coste real según la factura. Eso queda vinculado a la incidencia de forma permanente.
4. El chat de la incidencia es inmutable. Cada mensaje tiene fecha y hora. Las fotos adjuntas quedan archivadas. No se pueden borrar. No se pueden editar. Son evidencia desde el momento en que se envían.
5. Al cerrar la incidencia, Gemini 2.5 Flash genera el acta legal. La IA redacta automáticamente un PDF que incluye: fecha y hora del reporte, descripción del problema, fotos adjuntas, comunicaciones cruzadas, responsabilidad asignada según LAU, coste de la reparación y resolución final. Ese PDF está listo para adjuntarse a cualquier reclamación o usarse en un juicio.

No necesitas saber redactar documentos legales. No necesitas recordar qué dice el Artículo 21. La IA lo hace en segundos cuando cierras la incidencia.

TenSolve tiene tres planes según el tamaño de tu cartera:

• Basic — 12,99€/mes: hasta 3 propiedades. Para el propietario que empieza o tiene pocos pisos.
• Pro — 44,99€/mes: hasta 12 propiedades. Para quien gestiona entre 4 y 12 pisos sin administrador.
• Portfolio — 84,99€/mes: hasta 40 propiedades. Para carteras medianas.

Los tres incluyen Kanban, Magic Links, chat documentado y generación automática de actas legales con IA. 30 días de prueba gratuita sin tarjeta.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la reparación del aire acondicionado en un piso de alquiler?

Depende de si estaba incluido en el contrato y de la causa de la avería. Si el aire acondicionado se alquiló con la vivienda y falla por desgaste del compresor o por pérdida de gases refrigerantes, paga el propietario. Si la avería se debe a que el inquilino no cambió los filtros durante años —mantenimiento básico que suele recaer en el inquilino salvo pacto en contrario— la responsabilidad puede ser compartida o del inquilino. Especifícalo siempre en el contrato para evitar grises.

¿El microondas incluido en la cocina es responsabilidad del propietario?

Si el microondas estaba en el inventario del contrato, sí. Si deja de funcionar por desgaste ordinario, el propietario lo repara o sustituye. Si hay evidencia de un golpe o daño externo —marcas de impacto, plato giratorio roto—, el inquilino asume el coste. Las fotos del inventario inicial son la prueba definitiva en estos casos.

¿Quién paga si se rompe un electrodoméstico que aportó el propio inquilino?

Si el electrodoméstico es del inquilino —no estaba en el inventario del contrato—, el propietario no tiene ninguna responsabilidad sobre él. La reparación o sustitución es íntegramente del inquilino. Es importante que el inventario inicial deje claro qué electrodomésticos son del piso y cuáles son del inquilino.

El inquilino dice que el frigorífico "ya llegó roto". ¿Qué hago?

Si tienes un inventario fotográfico firmado al inicio del contrato que muestra el frigorífico en buen estado, tienes evidencia. Sin eso, es tu palabra contra la suya, y eso no gana juicios. A partir de ahora, documenta el estado de todos los electrodomésticos en la entrega de llaves. El checklist descargable de este artículo está diseñado exactamente para eso.

¿Puedo descontar el coste de la reparación de la fianza durante el contrato?

No directamente. Solo puedes aplicar la fianza a daños atribuibles al inquilino y siempre al final del contrato. Descontar de la fianza durante la vigencia del arrendamiento sin acuerdo escrito del inquilino puede considerarse apropiación indebida. La vía correcta es documentar la incidencia, demostrar la responsabilidad y acordar la repercusión por escrito.

¿Los pequeños aparatos como una tostadora o un hervidor los paga el propietario?

Generalmente no. Los pequeños electrodomésticos de bajo coste suelen considerarse enseres con vida útil corta, y su sustitución cae en la categoría de "pequeñas reparaciones por desgaste de uso ordinario" a cargo del inquilino según el Artículo 21.4 LAU. Si están en el inventario firmado del contrato, hay un argumento para que el propietario los reponga. Especificarlo en el contrato es siempre mejor que dejarlo a interpretación.

Lo que marca la diferencia

La ley no es el problema. El Artículo 21 de la LAU es razonablemente claro: desgaste natural lo paga el propietario, mal uso lo paga el inquilino, reparaciones pequeñas de uso ordinario las paga el inquilino.

El problema es que sin documentación, esa claridad legal no sirve de nada en la práctica. Un inventario fotográfico firmado, un informe técnico y un historial de comunicación verificable son los tres elementos que convierten un "yo digo / tú dices" en una reclamación que prospera.

Eso es exactamente lo que TenSolve automatiza: registrar cada incidencia desde el primer mensaje, archivar las fotos y los costes, y generar el acta legal cuando cierras el caso. Sin recordar plazos, sin buscar conversaciones en WhatsApp, sin pagar a un abogado para que redacte un documento que la IA genera en 10 segundos.