Aviso legal
Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Consulta con un abogado especialista en arrendamientos urbanos para tu caso concreto.
El mito de los 150 euros: ¿legal o costumbre?
Si el inquilino lleva dos años en el piso y se funde un plomo o se calcifica el grifo del baño, es mantenimiento. Lo paga él. Si lleva dos días y la caldera no arranca, es una avería previa. La pagas tú.
El problema es que entre esos dos extremos hay una zona gris en la que la mayoría de los conflictos entre propietarios e inquilinos encuentran su hogar. Y en esa zona, todo el mundo se agarra al mismo argumento: "las reparaciones de menos de 150€ las paga el inquilino."
Ese umbral no existe en la Ley de Arrendamientos Urbanos. No está en ningún artículo. Es una convención derivada de la jurisprudencia y de la práctica contractual que los juzgados de primera instancia han aplicado de forma orientativa durante años. No es vinculante. No es universalmente aplicable. Y en un juicio, un abogado con criterio puede desarmarlo en minutos.
Lo que sí existe, y tiene validez legal plena, es el concepto del Artículo 21.4 LAU: las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda son a cargo del arrendatario. Sin número, sin límite fijo. Con criterio cualitativo.
Este artículo te explica qué significa eso en la práctica, caso a caso.
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¿Qué considera la LAU una "pequeña reparación"?
La ley no da una lista. Da un criterio: desgaste por uso ordinario. Eso significa el deterioro que cualquier instalación, aparato o elemento sufre cuando se usa de forma razonable durante el tiempo habitual.
La interpretación jurisprudencial consolidada apunta a tres características que debe reunir una pequeña reparación para ser imputable al inquilino:
- Origen en el uso cotidiano normal. No en un accidente, no en una negligencia, no en un mal uso. En el uso diario esperado de cualquier inquilino.
- Coste proporcionado al valor del elemento. Aquí es donde el criterio orientativo de los 150€ tiene cierta lógica: no como límite legal, sino como referencia de proporcionalidad. Una bombilla de 3€ es claramente pequeña. Una sustitución de instalación eléctrica de 2.000€ no lo es.
- Elemento de uso ordinario y frecuente. No estructural, no de habitabilidad crítica. Elementos que el inquilino usa a diario y cuyo mantenimiento básico es razonablemente exigible.
"Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario." Artículo 21.4, Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
La clave está en la palabra ordinario. No extraordinario, no estructural, no derivado de vejez del inmueble. Uso diario normal. Eso excluye calderas que envejecen, instalaciones eléctricas que se degradan con el tiempo o electrodomésticos que llegan al final de su vida útil.
Casos de mantenimiento comunes: quién paga qué
La siguiente tabla recoge los casos más frecuentes con los que lidian propietarios e inquilinos. No es exhaustiva, pero cubre el 80% de los conflictos habituales.
| Elemento | Situación | Paga |
|---|---|---|
| Bombilla fundida | Uso ordinario | Inquilino |
| Grifo que gotea | Desgaste de la junta por uso continuado | Inquilino |
| Grifo que gotea | Rotura del racor o problema en la instalación interior | Propietario |
| Filtros de aire acondicionado | Limpieza/sustitución periódica (mantenimiento) | Inquilino |
| Aire acondicionado | Avería del compresor o pérdida de gas refrigerante | Propietario |
| Revisión anual caldera gas | Mantenimiento preventivo obligatorio por normativa | Según contrato |
| Caldera averiada | Fallo del quemador, intercambiador o control electrónico | Propietario |
| Caldera sin calentar | Falta de mantenimiento anual pactado con el inquilino | Inquilino |
| Persiana que no sube | Cinta rota por uso continuado | Inquilino |
| Persiana que no sube | Motor eléctrico averiado o caja rota | Propietario |
| Desagüe obstruido | Acumulación de cabello, grasa o residuos del inquilino | Inquilino |
| Desagüe obstruido | Obstrucción en la tubería general del inmueble | Propietario |
Filtros de aire acondicionado: el mantenimiento que siempre olvida el inquilino
Limpiar los filtros del aire acondicionado cada temporada es una tarea de mantenimiento básico. El fabricante lo indica en el manual. La normativa de instalaciones térmicas lo recomienda. Y sin embargo, es uno de los motivos de avería más frecuentes.
Un filtro obstruido durante años no solo reduce la eficiencia del equipo: sobrecarga el compresor y puede provocar una avería que cueste 400-600€ de reparar. Si el inquilino nunca limpió los filtros y el compresor falla, la responsabilidad tiene un componente del inquilino aunque la reparación parezca "grande".
El problema es demostrar el nexo causal. Sin historial documentado de incidencias y sin informe técnico que vincule la avería al mantenimiento negligente, esa responsabilidad no prospera en un juicio.
Revisión de caldera frente a reparación de caldera: no es lo mismo
La revisión anual de caldera de gas natural es un mantenimiento preventivo obligatorio por el Reglamento de Instalaciones Térmicas en Edificios (RITE). Su coste ronda los 50-90€ dependiendo de la empresa.
¿Quién la paga? Depende del contrato. Si no se especifica nada, la jurisprudencia mayoritaria la atribuye al propietario como parte de las obligaciones de conservación del inmueble. Si el contrato establece expresamente que el inquilino se hace cargo del mantenimiento de la caldera, lo paga el inquilino.
La reparación de la caldera —quemador que falla, placa electrónica averiada, intercambiador roto— es siempre responsabilidad del propietario, salvo que haya evidencia de manipulación incorrecta por parte del inquilino. Esto no tiene excepciones basadas en el coste ni en el tiempo que lleva el inquilino.
Bombillas, grifos que gotean y persianas: el desgaste diario
Estos tres elementos concentran la mayoría de las discusiones menores entre propietarios e inquilinos. La regla es simple si se aplica con rigor:
- Bombillas: siempre el inquilino. Sin excepción. Son consumibles por definición.
- Juntas de grifos: el inquilino, si es el elemento que falla por uso continuado. El propietario, si el problema está en la instalación (presión excesiva, corrosión en tuberías, racores defectuosos).
- Cintas y mecanismos de persiana: el inquilino, si se trata de la cinta o el soporte manual. El propietario, si el motor eléctrico o la caja de persiana están averiados.
El patrón es consistente: el elemento de uso directo diario corresponde al inquilino. La instalación o el componente estructural que lo sustenta corresponde al propietario.
¿Avería o mantenimiento? La IA lo determina desde la foto
Gemini 2.5 Flash analiza la imagen adjunta por el inquilino y sugiere si se trata de desgaste ordinario (mantenimiento) o rotura por uso incorrecto. Tú confirmas con un clic. El acta recoge la clasificación.
Probar 30 días gratis →La regla de los 3 factores: tiempo, coste y tipo de avería
No hay un número mágico que determine quién paga. Pero sí hay tres variables que, combinadas, permiten llegar a una conclusión razonablemente sólida en casi cualquier caso.
Tiempo en el piso
¿Cuánto lleva el inquilino? Una avería que ocurre en los primeros 3 meses probablemente preexistía. La misma avería a los 4 años apunta a desgaste ordinario o mal uso acumulado. El tiempo no decide solo, pero es el contexto más relevante.
Coste relativo
¿El coste es proporcional al elemento? Cambiar una junta de grifo (8€) es claramente pequeño. Sustituir una instalación de fontanería (1.800€) claramente no lo es. El criterio orientativo de los 150€ tiene sentido aquí como referencia, no como regla.
Tipo de avería
¿Es el consumible o el componente? ¿Es el elemento de uso directo o la instalación que lo sustenta? ¿Hay evidencia de mal uso o de negligencia? Un informe técnico que identifique la causa es el factor más determinante de los tres.
Aplicados juntos, estos tres factores permiten clasificar el 90% de los casos sin ambigüedad. El 10% restante —los casos grises reales— son los que necesitan documentación sólida y, eventualmente, criterio judicial.
Un ejemplo concreto: el inquilino lleva 3 años, el grifo de la cocina gotea, el fontanero cobra 95€ por cambiar la junta y el racor de salida. Factor 1: 3 años de uso, razonable. Factor 2: 95€, en la zona gris del criterio orientativo. Factor 3: desgaste de elementos de uso directo diario. Conclusión: pequeña reparación a cargo del inquilino. Pero sin la factura, sin el informe del fontanero y sin un historial de comunicación documentado, esa conclusión no vale nada en un juzgado.
Cómo TenSolve documenta el estado inicial y clasifica cada incidencia
El momento más importante de todo el arrendamiento no es cuando el inquilino se va. Es cuando entra.
El estado inicial de la vivienda —instalaciones, aparatos, elementos de uso diario— es la línea base contra la que se mide cualquier avería futura. Sin esa línea base documentada, cualquier discusión sobre si algo "ya estaba roto" es imposible de resolver con evidencia.
TenSolve permite registrar el estado inicial de cada propiedad al crear la ficha: fotografías de cada estancia, estado de instalaciones, observaciones sobre cada electrodoméstico y aparato. Esa información queda vinculada permanentemente al inmueble.
Cuando llega una incidencia, el flujo de clasificación funciona así:
- El inquilino reporta con foto mediante Magic Link. Sin registro, sin app. Abre el enlace, describe el problema, adjunta imagen y envía. La incidencia aparece instantáneamente en el Kanban del propietario.
- Gemini 2.5 Flash analiza la imagen. La IA evalúa si la foto muestra desgaste acumulado por uso ordinario —superficie mate, desgaste uniforme, deterioro progresivo— o rotura por impacto o mal uso —fracturas limpias, marcas de golpe, deformación puntual. La sugerencia aparece en la tarjeta del Kanban.
- El propietario clasifica la incidencia en el Kanban. Dos opciones: "Mantenimiento" (a cargo del inquilino según LAU 21.4) o "Reparación" (a cargo del propietario). La clasificación queda registrada con fecha y hora.
- El acta de cierre recoge la clasificación. Al cerrar la incidencia, el acta generada por la IA incluye la categoría asignada, el fundamento legal correspondiente y el coste final. Si el inquilino intenta reclamar meses después que esa reparación debería haberla pagado el propietario, el acta demuestra lo contrario con fecha, foto y clasificación.
Eso elimina el escenario más frecuente: el inquilino que paga una reparación de mantenimiento en su día —o la asume sin decir nada— y luego la utiliza como argumento en el momento del conflicto o al final del contrato.
Cómo profesionalizar la gestión para evitar juicios de 2.000€
La mayoría de los juicios entre propietarios e inquilinos no se pierden porque la ley esté en contra. Se pierden porque quien tiene razón no puede demostrarlo.
Un juicio por una reparación mal gestionada cuesta de media 2.000€ entre abogado, procurador y tiempo. La mayoría de las reparaciones en disputa cuestan menos que eso. El problema nunca es el importe de la reparación: es la falta de evidencia para resolverla sin llegar al juzgado.
Profesionalizar la gestión de incidencias no requiere un equipo de administración ni conocimientos jurídicos avanzados. Requiere tres hábitos:
- Documentar el estado inicial de la vivienda con fotos fechadas y firmadas por ambas partes.
- Registrar cada incidencia en el momento en que se produce, con descripción, foto y timestamp.
- Clasificar y cerrar cada incidencia con la responsabilidad asignada y el coste real documentado.
Eso es exactamente lo que TenSolve automatiza. El inquilino reporta mediante Magic Link sin necesidad de crear cuenta. Tú gestionas en el Kanban y clasificas la incidencia. La IA genera el acta legal al cerrar. Todo archivado, todo verificable, todo disponible si alguna vez lo necesitas en un juzgado.
Los planes empiezan en 12,99€/mes para hasta 3 propiedades. El plan Pro cubre hasta 12 propiedades a 44,99€/mes. El plan Portfolio, hasta 40 propiedades a 84,99€/mes. Los tres incluyen 30 días de prueba gratuita sin tarjeta.